Drohende Abschaffung der Spekulationsfrist nach § 23 EStG? Mögliche Auswege für Immobilienbesitzer

Drohende Abschaffung der Spekulationsfrist nach § 23 EStG? – Mögliche Auswege für Immobilienbesitzer

Bei den Koalitionsverhandlungen der „Ampel“ spielen steuerliche Aspekte eine große Rolle, insbesondere an welcher Stelle sich zusätzliche Belastungen für Steuerpflichtige ergeben. Für eine Vielzahl immobilienbesitzender Steuerpflichtiger und Immobilienunternehmer drohen empfindliche Steuerverschärfungen. Dies ist umso relevanter, da infolge der niedrigen Zinsen und der Inflationserwartungen die Immobilie als Assetklasse nichts an ihrer Attraktivität eingebüßt hat.

Unter diesem Gesichtspunkt ist für Immobilienunternehmer die Diskussion um eine Abschaffung der 10jährigen Spekulationsfrist für nicht selbstgenutzte Immobilen besonders schmerzhaft und teuer.

In den Parteiprogrammen der Koalitionäre sind Verschärfungen für die Spekulationsfrist vorgesehen, wonach entweder eine Verlängerung der erforderlichen Besitzzeit auf bis zu 15 Jahre oder aber eine vollständige Abschaffung der Steuerbefreiung eingeführt werden sollte. Wegen des verfassungsrechtlichen Rückwirkungsverbotes stehen diesen angedachten Steueränderungen aber Hindernisse entgegen. Sollte es zu Änderungen mit Wirkung für zukünftige Wertsteigerungen kommen, sollten Wege gesucht werden die potenziellen Steuerverschärfungen durch Gegenmaßnahmen abzumildern.

Gerade für grundbesitzende Handelsgesellschaften, insbesondere reine Objektgesellschaften, kann für Veräußerungsbestrebungen nach dem 31.12.2021 die Option zur Körperschaftsteuer nach § 1a KStG eine interessante Alternative darstellen. Sie ermöglicht, dass sowohl Erträge aus der laufenden Vermietung der Immobile als auch ein etwaiger Veräußerungsgewinn nur der Körperschaftsteuer unterliegen, da sich bei richtiger Gestaltung die Gewerbesteuerbelastung vollständig reduzieren lässt. Im Ergebnis kann dann ein Immobilienverkauf mit einem Steuersatz von 15 % zzgl. Soli besteuert werden, wohingegen dieser im Fall seiner vollen Steuerpflicht bei vermögenden Steuerpflichtigen in der Regel einer Besteuerung von bis zu 45 % zzgl. Soli unterliegen würde. Charmanter Nebeneffekt ist, dass durch die verminderte Steuerbelastung auch Liquiditätsvorteile gehoben werden können.

Die Attraktivität der Anwendung des Optionsmodells ergibt sich daraus, dass dieses – ohne Gang zum Notar – im Steuerformular beantragt werden kann. Betroffene Steuerpflichtige sollten die damit verbundenen Fallstricke allerdings nicht unterschätzen, da bei der Ausübung der Option die Vorschriften über den Formwechsel („fiktiver Formwechsel“) und damit die Regelungen des § 20 UmwStG Anwendung finden, die grundsätzlich das Vorhandensein einer gewerblichen Mitunternehmerschaft voraussetzt. Allerdings hat das BMF mit dem Einführungsschreiben zum KöMoG vom 10. November 2021 klargestellt, dass auch vermögenverwaltende Personenhandelsgesellschaften antragsberechtigt sind. Damit können auch reine Vermögensverwaltungsgesellschaften, die nicht gewerblich tätig sind, in den Genuss dieser Steuervorteile kommen. Doch auch in diesem Bereich ist Vorsicht geboten, da der damit verbundene Wechsel vom steuerlichen Privatvermögen in das fiktive Betriebsvermögen zu einer gewinnrealisierenden Einlage führen kann.

Immobilienunternehmer oder Besitzer privater Immobilienvermögen, die sich perspektivisch mit der Veräußerung der Immobile tragen oder Immobiliengesellschaften, die Steuerlast ihres Investments optimieren wollen, sollten vor dem Optionsantrag klären:

Wie soll das Immobilienvermögen gesellschaftsrechtlich strukturiert werden? Wie kann von der Option profitiert werden?
Kann auch ein privater Immobilienbesitzer die Option in Anspruch nehmen?
Hat die Option Auswirkungen auf die Verträge der Gesellschaft? Müssen diese für ein optimales Ergebnis angepasst werden?
Wie muss die Gesellschaft strukturiert werden, um die Gewerbesteuer zu sparen?
Wer muss den Antrag für die Inanspruchnahme des § 1a KStG stellen und wie?
Hat der fiktive Formwechsel für die Gesellschaft weitere steuerliche Folgen? Auf was muss ich achten? Müssen weitere Anträge gestellt werden?
Welche Auswirkungen hat die gewählte Finanzierungsform auf den fiktiven Formwechsel?
Welches Vermögen wird vom fiktiven Formwechsel erfasst? Können einzelne Grundstücke zurückbehalten werden?
Wie werden Gewinne nach der Option besteuert? Was passiert im Fall einer Ausschüttung an den Gesellschafter?

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass für eine optimale Vermögensstrukturierung das Optionsmodell eine interessante Möglichkeit bieten kann Steuerverschärfungen im Immobilienbereich zu begegnen. Da ein Antrag auf Option zur Körperschaftsbesteuerung erstmals für den VZ 2022 gestellt werden (§ 34 Abs. 1 Satz 1 KStG) und spätestens einen Monat vor Beginn des Wirtschaftsjahrs beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein muss, sollte dies in die Planung des Steuerpflichtigen einbezogen werden. In formeller Hinsicht kann der Antrag bereits im Jahr 2021 wirksam gestellt werden. Bei einem dem Kalenderjahr entsprechenden Wirtschaftsjahr muss der Antrag folglich bis 30.11. gestellt werden.

Betroffene Personen und Unternehmen sollten sich daher rechtzeitig mit der Strukturierung ihres Vermögens befassen und ggf. erforderliche Gestaltungen vornehmen um die Option nutzen zu können.

Für weitere Fragen stehen Ihnen Ihre gewohnten Ansprechpartner sowie der Autor RA/StB Frederik Karnath gerne zur Verfügung.