Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

Beim Erwerb eines Grundstücks können zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar und dem tatsächlichen Übergang des Eigentums am Grundstück mitunter mehrere Wochen oder Monate liegen. Die Grunderwerbsteuer entsteht jedoch bereits mit der Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrages, nicht erst mit dem tatsächlichen Übergang des Eigentums oder der Eintragung im Grundbuch.

Während dieses Zeitraums kann es zu der Situation kommen, dass eine der Kaufvertragsparteien vom Kaufvertrag zurücktreten will, weil beispielsweise die andere Partei die Fälligkeitsvoraussetzungen nicht fristgerecht erfüllt. Zu diesem Zeitpunkt ist die Grunderwerbsteuer im Regelfall bereits entstanden und vielleicht auch schon gezahlt worden. Insbesondere vor dem Hintergrund der in den letzten Jahren teilweise stark gestiegenen Grunderwerbsteuersätze besteht somit ein starkes Interesse bei den Beteiligten, eine solche Rückabwicklung möglichst steuerneutral umzusetzen, so dass zumindest die Grunderwerbsteuer nicht zu Kosten wird.

Das Grunderwerbsteuergesetz hält hierzu mehrere Möglichkeiten bereit, die den Kaufvertragsparteien im Grundsatz eine grunderwerbsteuerneutrale Rückabwicklung ermöglichen. Sofern die Rückabwicklung des Kaufvertrags auf einer Vereinbarung zwischen den Kaufvertragsparteien oder durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts erfolgt, so ist dies grunderwerbsteuerneutral nur innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren seit der Entstehung der Grunderwerbsteuer zulässig, also im Regelfall gerechnet ab dem Notartermin der Kaufvertragsunterzeichnung.

Soll die Rückabwicklung des Kaufvertrags hingegen aufgrund eines Rechtsanspruchs erfolgen, weil die Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden, ist dies ohne die zeitliche Begrenzung von zwei Jahren möglich. Diese Variante bietet also insbesondere in zeitlicher Hinsicht wesentlich größere Flexibilität.

Der Unterschied zwischen den beiden Varianten liegt v.a. darin, dass eine Rückabwicklung aufgrund der auf zwei Jahre begrenzten Gründe entweder einseitig durch eine Partei (vorbehaltenes Rücktrittsrecht) oder durch beiden Parteien gemeinsam (Vereinbarung) zu einem beliebigen Zeitpunkt erklärt werden kann. Letztlich ist es die Entscheidung der beteiligten Partei bzw. Parteien, ob die Rückabwicklung erfolgen soll.

Eine Rückabwicklung ohne die zeitliche Restriktion von zwei Jahren ist hingegen nur aufgrund erst nachträglich eintretender Umstände möglich.

Neben dem zeitlichen Aspekt ist zu beachten, dass eine grunderwerbsteuerneutrale Rückabwicklung zudem die zivilrechtlich wirksame Aufhebung des ursprünglichen Kaufvertrags voraussetzt. Der Erwerber darf keinen Zugriff auf das Grundstück mehr haben und der Veräußerer muss wieder frei darüber verfügen können. Eine fehlgeschlagene Rückabwicklung kann zum zweimaligen Entstehen von Grunderwerbsteuer führen, wenn beide Übertragungsvorgänge als grunderwerbsteuerbar und -pflichtig qualifizieren.

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