Steuerliche Verbesserung bei der verbilligten Wohnraumvermietung

Verbesserung vom WERBUNGSKOSTENABZUG. Nach äußerst zähen Verhandlungen haben sich der Bundestag sowie der Bundesrat Ende Dezember 2020 auf ein Jahressteuergesetz 2020 geeinigt. Mit dem vorliegenden Änderungsgesetz erfolgt eine deutliche Erleichterung beim Werbungskostenabzug in Fällen der besonders günstigen Wohnraumvermietung.

Wird Wohnraum aus sozialen Gründen zu Mietentgelten von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete überlassen, fordert das Einkommensteuergesetz die Aufteilung des Mietverhältnisses in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Von den tatsächlichen Einnahmen aus der verbilligten Vermietung und Verpachtung dürfen in der Folge nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten abgezogen werden.

Beispiel: Die ortsübliche Marktmiete beträgt 12.000,00 € p.a., aus sozialen Gründen sind jedoch nur 6.000,00 € p.a. Mietzins vereinbart und auch vereinnahmt worden. Bei einer Entgeltlichkeitsquote von 50 % darf der Steuerpflichtige die auf das gesamte Vermietungsobjekt entfallenden Werbungskosten lediglich zu 50 % ansetzen.

Als ortsübliche Marktmiete ist der für Vergleichsobjekte am Wohnungsmarkt erzielbare Mietzins zu verstehen. Dabei kann sowohl auf ein Sachverständigengutachten als auch auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Jeder einzelne Mietzins, den ein Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietzinsen für Vergleichswohnungen ausweist, ist nach der höchstrichterlichen Finanzrechtsprechung als ortsüblich anzuerkennen. Besonders erfreulich aus Sicht der Steuerpflichtigen ist die jüngste Finanzrechtsprechung, wonach für die Berechnung der Quote die Warmmiete heranzuziehen ist, d.h. es ist auf die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten abzustellen. Wird eine möblierte Wohnung überlassen, ist ein entsprechender Möblierungszuschlag einzupreisen.

Mit dem Jahressteuergesetz 2020 wurde die vorbezeichnete 66 % Grenze zugunsten der Steuerpflichtigen auf eine 50 % Grenze herabgesetzt. Unerfreulich hingegen ist das wohl bewusste Versäumnis des Gesetzgebers, für Mietverhältnisse, bei denen der vereinbarte Mietzins für die Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mindestens 50 % aber weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt, nicht zu gleich auch auf die Fiktion der Überschusserzielungsabsicht zu verzichten. Dies hat zur Folge, dass Steuerpflichtige, die in dem vorbezeichneten Intervall vermieten, im Ergebnis eine Totalüberschussprognoseprüfung vornehmen müssen. Dies konterkariert die eigentlich beabsichtigte Vereinfachungsregelung und dürfte in der Praxis in Teilen zu erheblichen Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung führen. In solchen Fällen sollten Steuerpflichtige besondere Sorgfalt an den Tag legen und Planungsunterlagen vorbehalten.

Fortsetzung Beispiel: Erstmals für den Veranlagungszeitraum 2021 hat die besprochene Gesetzesänderung zur Folge, dass der Steuerpflichtige bei einer weiterhin bestehenden Entgeltlichkeitsquote von 50 % nunmehr den vollen Werbungskostenabzug geltend machen kann, vorausgesetzt, ihm gelingt die positive Totalüberschussprognose.

Der Autor: René Feldgen, Wirtschaftsprüfer, Steuerbreater und Geschäftsführender Gesellschafter bei DORNBACH in Köln

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