Vermögensumschichtungen in Betongold
In volatilen Zeiten, wie wir Sie gegenwärtig haben, sind Vermögensumschichtungen in Betongold allenthalben auf der Agenda. Das Steuerrecht bietet hier einige Optimierungsmöglichkeiten in welcher Form man in Immobilien investieren kann. Sicherlich ist das immer von den individuellen Umständen abhängig. So spielt eine Rolle welche Immobilienart (Wohn- oder Gewerbeimmobilie) vorliegt bzw. wem die Erträge zu fließen sollen. Auch die Frage des optimalen Finanzierungsmix stellt sich regelmäßig, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Geld gerade so „billig" ist. Gerne wird in diesem Zusammenhang auch über Vermögensumschichtungen nachgedacht. All diese Aspekte sind vielfach nicht singulär, sondern nur in einer Gesamtbetrachtung sinnvoll. Dazu kommt, dass diverse Steuerarten (Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Schenkungsteuer, Gewerbe- und Körperschaft- oder Einkommensteuer) von Relevanz sein können.
Vor einigen Tagen hatten wir einen Mandanten zu einem Erstgespräch in der Kanzlei. Er hatte bisher keine Erfahrungen mit Immobilieninvestitionen und wagte sich nun direkt an ein relativ großes Objekt. Er hatte aus einer Erbschaft ein unbebautes
Grundstück in einer 1 B Lage erhalten und war gerade im Begriff, 11 Wohnungen darauf zu errichten. Bauseitig wurde er durch einen Architekten beraten. Da sich der Fertigstellungstermin näherte, kam der Gedanke auf, einen Teil der Wohnungen zu verkaufen, seine Ehefrau und seinen Sohn schenkweise zu bereichern, oder evtl. doch alle Wohnungen zu behalten.
An diesem Lebenssachverhalt ist gut zu erkennen, welche Verzweigungen das Steuerrecht hat. So ist die Idee, einige Wohnungen zu verkaufen mit der Fragestellung verbunden, ob es bei dieser Tätigkeit um einen gewerblichen Grundstückshandel geht und welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben. Was ist mit der Umsatzsteuer, die in den Baukosten steckt? Löst die Übertragung einer Wohnung auf die Ehefrau und/oder den Sohn die Schenkungsteuer aus?
Lösungsansätze gibt es hier sicherlich einige. Die Übertragung der Wohnung könnte schenkungsteuerneutral erfolgen, wenn diese vor Übertragung zum Familienwohnheim, durch Einzug der Eheleute, geworden ist. Die Schenkung an den Sohn könnte durch eine Übertragung mit Vorbehaltsnießbrauch im Rahmen gehalten werden. Sicherlich sind bei derartigen Gestaltungen dann auch gewisse Rückabwicklungsvorbehalte sinnvoll, wenn sich die Verhältnisse in einer inakzeptablen Weise ändern sollten (z.B. grober Undank).
Wir empfehlen Ihnen daher, bevor Sie Fakten schaffen und den Kauf einer Immobilie anstreben, zunächst mit uns zu sprechen und zu ermitteln, auf welche Weise eine Investition, vor dem Hintergrund der Komplexität, Sinn macht.
Ihre Ansprechpartner zu den Themen finden Sie auf unserer Corona-Spezial-Seite.
Der Autor: Dipl.-Kaufmann Jochen Ball, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Geschäftsführender Gesellschafter