Umsatzsteuerliche Fallstricke bei der Vermietung und Veräußerung von Immobilien

Während bei der Vermietung einer Immobilie vorrangig die Frage zu klären ist, ob umsatzsteuerpflichtig mit dem Recht auf Vorsteuerabzug vermietet werden kann, gilt es die umsatzsteuerliche Belastung des Veräußerers einer Immobilie durch eine entsprechende Vertragsgestaltung zu vermeiden.

Die Vermietung von Immobilien stellt eine unternehmerische Tätigkeit im Sinne des Umsatzsteuerrechts dar. Es gilt der Grundsatz, dass die Vermietung umsatzsteuerfrei erfolgt. Nur in engen Grenzen können Vermieter zur sog. Umsatzsteuerpflicht optieren. Eine Option kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn beim Erwerb der Immobilie Umsatzsteuer als Vorsteuer abgezogen werden kann bzw. Instandhaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen.

Sofern Vorsteuern im Zusammenhang mit einer Immobilie vom Unternehmer abgezogen worden sind, ist der sog. Vorsteuerberichtigungszeitraum von bis zu 10 Jahren zu beachten. Ändern sich die maßgebenden Verhältnisse während dieses Zeitraums, z.B. wird ein ursprünglich umsatzsteuerpflichtig vermietetes Ladenlokal zu einer Arztpraxis umgebaut und schließt sich hieran eine umsatzsteuerfreie Vermietung an eine ärztliche Gemeinschaftspraxis an, sind im Vorfeld abgezogene Vorsteuerbeträge anteilig vom Vermieter an das Finanzamt zurückzuzahlen.

Wie der Bundesfinanzhof in einer jüngst veröffentlichten Entscheidung (Az. V R 20/20 (V R 61/17)) hingegen festgestellt hat, tritt diese Rechtsfolge bei bloßem Leerstand ohne Verwendungsabsicht noch nicht ein.

Was in der Praxis oftmals übersehen wird, sind umsatzsteuerliche Fallstricke bei der Veräußerung einer Immobilie. Denn auch hier ist der sog. Berichtigungszeitraum zu beachten. Und auch hier gilt der Grundsatz, dass die Veräußerung einer Immobilie ohne eine entsprechende Option umsatzsteuerfrei ist.

Beispiel: Veräußert ein Unternehmer z.B. seine zuvor im Rahmen einer Betriebsaufspaltung umsatzsteuerpflichtig vermietete Immobilie an einen fremden dritten Unternehmer, liegen die Voraussetzungen für eine sog. nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen i.d.R. nicht vor. Auf den Veräußerungserlös entfällt dem Grunde nach keine Umsatzsteuer. Optiert der Veräußerer bezüglich seiner Immobilienveräußerung nicht zur Umsatzsteuer, hat er sich zwingend mit einer etwaigen Vorsteuerberichtigung auseinanderzusetzen. Dies führt beim ahnungslosen Veräußerer nicht selten zu bösen und oftmals teuren Überraschungen.

Zur Vermeidung der Vorsteuerkorrektur gilt es zu prüfen, ob dem Unternehmer die Möglichkeit die sog. Option zur umsatzsteuerpflichtigen Immobilienveräußerung offen steht. Voraussetzung hierfür ist u.a., dass diese Option im Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Hierfür gelten bestimmte Formvorschriften, welche zwingend einzuhalten sind. Da eine Option zur Umsatzsteuer den Kaufpreis direkt um 19 % verteuert, sollten etwaige Überlegungen tunlichst nicht erst im Rahmen der Vertragsverhandlungen angestellt werden. Denn nicht jeder Erwerber wird über einen entsprechenden Vorsteuerabzug verfügen. Folglich können zu spät aufgenommene Verhandlungen über entsprechende Umsatzsteuerklauseln im Kaufvertrag durchaus zum Deal-Breaker werden.

Weiter gilt es zu beachten, dass eine auch hilfsweise gestellte Option zur umsatzsteuerpflichtigen Immobilienveräußerung sinnvoll sein kann. Dies vor dem Hintergrund, dass die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zur sog. nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen durchaus als kasuistisch bezeichnet werden kann. Hier gilt es durch entsprechende Formulierungen im notariell zu beurkundendem Kaufvertrag vorzusorgen.

Der Autor: René Feldgen, Wirtschaftsprüfer, Steuerbreater und Geschäftsführender Gesellschafter bei DORNBACH in Köln

Kontaktieren Sie uns
  • Ja, ich habe die Datenschutzerklärung zur Kenntnis genommen und bin damit einverstanden, dass die von mir angegebenen Daten elektronisch erhoben und gespeichert werden. Mit dem Absenden des Kontaktformulars erkläre ich mich mit der Verarbeitung einverstanden.